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Comprobacion de Valores

El Bufete Pico obtiene una nueva resolución favorable dictada por el Tribunal Superior de Justicia de la CV contra la resolución del TEAR de la CV que desestimaba el recurso interpuesto ante la Conselleria de Economia i Hisenda, DT de Castelló, como consecuencia del expediente de comprobación de valores efectuada sobre inmueble adquirido en compraventa.

En esta Sentencia, la Sección 3ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo del  TSJCV indica que “No puede negársele a la Generalitat Valenciana su esfuerzo para explicar los criterios en los que apoyó su valoración de la base imponible y superar con ello los defectos que nuestra STSJCV 1/2008 detectó en su anterior método de comprobación de valores….”,  criterio que determina que las comprobaciones de valores que se están efectuando ya empiezan a tener motivación suficiente como para no poder ser impugnadas solo en base a este criterio, pero que sin embargo y a criterio de la sala los motivos para su anulación quedan determinados en que nuevamente la valoración de la Administración no se cerciona del estado real del inmueble y por tanto no es una valoracion individualizada.

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Ley de Emprendedores- I

Emprendedor.- Conforme a la reciente ley aprobada, ley 14/2013 de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, se entiende como emprendedor como aquella persona que desarrolla una actividad económica productiva en los términos de la Ley, con independencia de que sea una persona física o jurídica, y dentro del ámbito empresarial o profesional. Se pretende así, y creo que con buen criterio, que quepa dentro del concepto el mayor número de empresas, con independencia del tamaño y de la etapa empresarial en que se encuentren, dejando a salvo que algunas medidas se restringen a ciertos emprendedores en función de su tamaño o de la etapa en que se encuentren.

En ésta Ley se crea el Emprendedor de Responsabilidad Limitada, gracias a la cual las personas físicas podrán evitar que la responsabilidad derivada de sus deudas empresariales afecte a su vivienda habitual, siempre que esta no supere el valor de 300.000€ ó de 450.000€ en poblaciones superiores al millón de habitantes, debiendo necesariamente de inscribirse en el Registro de la Propiedad para poder beneficiarse de ésta responsabilidad.

Para tener la condición de Emprendedor de Responsabilidad Limitada debe de tener publicidad y esta se consigue mediante la inscripción como tal en el Registro Mercantil; en el tráfico empresarial deberá de figurar esta condición, que podrá hacerse incluyendo las siglas “ERL”.

Los ERL pueden perder la limitación de la responsabilidad en el caso de que incumplan la obligación de presentar las cuentas anuales correspondientes a su actividad profesional a las que está obligado como consecuencia de convertirse en Emprendedor de Responsabilidad Limitada.

Las personas que opten a partir de ésta ley por ser Emprendedor de Responsabilidad Limitada no dejarán de responder con su vivienda habitual por las deudas adquiridas con anterioridad a su inscripción en el Registro Mercantil, acto constitutivo de la condición de ERL, salvo que los acreedores presten su consentimiento de forma expresa. Ser Emprendedor de Responsabilidad Limitada no tiene carácter retroactivo (cosa por otra parte lógica dada la inseguridad jurídica que podría haber causado de aplicarse con carácter retroactivo), hecho muy importante que debe de ser tenido en cuenta por todo emprendedores que se acoja a la nueva legislación.

 Con esta Ley aparecen las Sociedades Limitadas de Formación Sucesiva, que consiste en la posibilidad de constituir una sociedad limitada con un capital social inicial inferior al mínimo legal de 3.000€ y sin necesidad de acreditar la realidad de la aportación dineraria, pero como contrapartida lleva ciertas obligaciones, como son el destinar un mínimo del 20% del beneficio a reserva legal, el no poder repartir dividendos si el valor del patrimonio neto no es inferior al 60% del capital legal mínimo  después de cubrir las reservas legales y estatuarias.

Mientras la cifra del capital social sea inferior al mínimo legal, en los estatutos de la Sociedad deberá constar que está sujeta al régimen de formación sucesiva.

La ley también regula para el inicio de la actividad Emprendedor los Puntos de Atención al Emprendedor (PAE), cuya finalidad es la agilización de los trámites mediante estas ventanillas únicas, pudiendo constituirse en emprendedores también de forma ágil mediante la utilización de medios telemáticos.

La ley prevé un mecanismo de negociación extrajudicial de deudas de empresarios y tendente a alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos, para ello se hace una modificación de la Ley Concursal, Ley 22/2003 de 9 de Julio, con un periodo de vacatio legis de 20 días y en la que aparece la figura del Mediador Concursal, definido como profesional idóneo e independiente con el fin de alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos entre el empresario y su acreedores, evitando la declaración del concurso, convirtiéndose en la figura central del acuerdo extrajudicial de pagos, y el cual se convertirá, en su caso, en el administrador concursal. Como dice la exposición de Motivos de la Ley 14/2013 de 27 de septiembre: “En la situación económica actual, son necesarios tanto cambios en la cultura empresarial como normativos, al objeto de garantizar que el fracaso no cause un empobrecimiento y una frustración tales que inhiban al empresario de comenzar un nuevo proyecto y pase a ser un medio para aprender y progresar.”

Aunque con posterioridad se profundice en otros aspectos de la Ley, hemos de resaltar la posibilidad de acogerse al criterio de caja en el IVA, consistente en que el IVA se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos, y en el caso de que se no se haya producido , el devengo se producirá el 31 de diciembre del año inmediato posterior a aquel en que se haya realizado la operación, a este criterio podrán acogerse los sujetos pasivos cuyo volumen de operaciones no supere los 2.000.000€

Reforma Hipotecaria

 

Ayer 15 de mayo se publico en el BOE la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, o, a mi criterio, la mal denominada Ley antidesahucios, puesto que lo único que hace es suspender durante dos años los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, con lo que esto no es sino que empiecen a contar los dos años desde el día 15 de mayo de 2013 en vez que desde el 16 de noviembre de 2012, fecha en que se publico el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Esta reforma no hace sino que refrendar lo que ya se aprobó mediante el Real Decreto-ley 27/2012 y por tanto se aplicará a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que estén iniciados pero no se haya producido el desahucio, pero siempre que sea de la vivienda habitual de las personas especialmente vulnerables, esto es,

  • Las familias numerosas
  • La unidad monoparental con dos hijos a su cargo
  • Familias con un menor de tres años.
  • Familias en las que uno de sus miembros tenga una discapacidad superior al 33, o que estén  situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar
  • Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
  • Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral
  • Unidad familiar en las que exista una víctima de violencia de género y siempre de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual

 

Además lo anterior, podemos hacer un resumen de las principales novedades que incluye esta ley:

  • Los intereses de demora de las hipotecas para la adquisición de la vivienda habitual, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.
  • En el caso de que se llegue a Subasta, el valor mínimo de salida se establece en un 75% del valor que se le dio a la vivienda en el momento en que si hizo la tasación, y para el caso de que quede desierta la subasta, la entidad financiera que otorgó el préstamo no podrá adjudicársela por menos del 70% del valor de subasta, en la actualidad podía adjudicársela por el 60%.
  • Una novedad interesante es que en la venta extrajudicial que se realice ante Notario, cuando éste considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario pudiera tener carácter abusivo, tendrá que ponerlo en conocimiento del deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor a los efectos oportunos.

En este punto creo que la ley debería de haber sido más contundente y obligar al Notario a suspender la venta extrajudicial y no solo cuando se acredite haber planteado ante el juez competente el carácter abusivo de las clausulas. Supongo, y creo que así lo harán, que los Notarios procederán a la suspensión para evitar posibles responsabilidades.

  • Como consecuencia de la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia, se da la posibilidad a los Jueces, que hasta dicha sentencia no tenia, de suspender cautelarmente un desahucio si el afectado denuncia cláusulas abusivas.
  •  Para proceder a la ejecución de los bienes se establece que el mínimo de cuotas impagadas sea tres; en la actualidad, en teoría se podía dar por vencida la totalidad desde que se adeudase un plazo, aunque en la práctica ya eran tres.
  • Otra novedad significativa de la ley es la que establece que para el caso de que el deudor pierda la vivienda, si en el plazo de 5 años es capaz de pagar el 65% de la deuda, mas el interés legal del dinero de ese plazo, quedará liberado del resto de la deuda, y si lo hiciese en el plazo de 10 años se le condonará siempre y cuando en vez de ese 65% pagase el 80%. Además de que si la entidad financiera lograse vender en el plazo de 10 años la vivienda adjudicada, la deuda quedaría reducida en un 50% de las plusvalías que obtuviese, es decir, no solo sale ganando la entidad financiera, sino que si logra vender ese inmueble ganando dinero, este se repartiría a partes iguales entre el banco y entre el deudor para reducir su deuda.
  • La ley también facilita el acceso  a la subastas a más personas al reducir el aval necesario para pujar del 20% al 5% del valor de tasación y duplicando el plazo de 20 días para depositar el remate de la subasta, con lo que siempre tendrá más tiempo para buscar financiación en caso de que lo necesite.
  • También es importante la modificación introducida por la Ley fortaleciendo la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecario, así será necesario que  la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España,  en la que se manifieste que ha sido informado, ya no solo valdrá la lectura por el notario.

Por último decir que la Ley incluye un mandato al Gobierno para que sin demora se impulse la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a las personas que ya han sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

DESAHUCIOS EN LAS EJECUICONES HIPOTECARIAS. S 14/3/2013 deL TJUE

Desde que ayer día 14 de marzo de 2013 se dictó por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la Sentencia que afecta a los desahucios derivados de las ejecuciones hipotecarias, la mayoría de los medios de comunicación se han aventurado a decir que la Justicia Europea considera ilegal y abusiva la legislación española que regula los desahucios, a lo que hemos de decir que no es te lo que dice la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Esta Sentencia ha sido dictada al amparo de una petición de decisión prejudicial planteada, con arreglo al artículo 267 TFUE, por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona y sobre la base de las dudas que se le planteaban al Juzgado en cuanto a la conformidad del Derecho Español con el marco jurídico de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las clausulas abusivas en los contratos establecidos con consumidores, y en particular,  en el marco de las ejecuciones hipotecarias:  la limitación que existe cuando se alegue el carácter abusivo de algunas de las clausulas  del contrato de préstamo, ya que dicha discusión esta postergada a un procedimiento declarativo posterior que no suspende la ejecución hipotecaria iniciada, y cuya consecuencia inmediata es la irreversibilidad que se produce, es decir, el Juez que conoce el proceso declarativo en el que por el consumidor se alega el carácter abusivo de alguna cláusula que constituye el fundamento del título ejecutivo, no puede adoptar medida cautelar o suspender el proceso de ejecución hipotecaria, lo que se traduce en la inefectividad de la protección que se pretende en el marco Europeo con la mencionada directiva, y así, en el caso de que el proceso declarativo declare nula la clausula contractual en que se basa la hipoteca, como este siempre será posterior a la resolución de la ejecución hipotecaria, el consumidor ser vería abocado a ser desahuciado, aunque a posteriori tuviese una protección meramente indemnizatoria.

Como declara el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, esta protección indemnizatoria no es un medio adecuado y eficaz y por tanto contrario al derecho de la unión Europea, como dice textualmente la Sentencia “basta con que los profesionales inicien, si concurren los requisitos, el procedimiento de ejecución hipotecaria para privar sustancialmente a los consumidores de la protección que pretende garantizar la Directiva, lo que resulta asimismo contrario a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia según la cual las características específicas de los procedimientos judiciales que se ventilan entre los profesionales y los consumidores, en el marco del Derecho nacional, no pueden constituir un elemento que pueda afectar a la protección jurídica de la que estos últimos deben disfrutar en virtud de las disposiciones de la Directiva.

Desde esta perspectiva es claro el fallo, y así la Sala Primera del Tribunal de Justicia de la Unión Europea declara que :  La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, ….  que no prevé, en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo, no permite que el juez que conozca del proceso declarativo, competente para apreciar el carácter abusivo de esa cláusula, adopte medidas cautelares, entre ellas, en particular, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas sea necesario para garantizar la plena eficacia de su decisión final.”

Visto todo lo anterior, a partir de ya, se abre la posibilidad de que el juez que conozca del proceso declarativo que hubiese interpuesto un consumidor por considerar alguna clausula en que se funda el titulo ejecutivo abusiva, pueda suspender le ejecución Hipotecaria por ser de aplicación directa tanto la Directiva como el Fallo de la Sentencia, esto, a diferencia de lo que se está comentando en algún medio de comunicación e incluso por algún miembro de la clase política, no significa que se haya declarado ilegal o nulo el procedimiento de ejecución hipotecaria como tal y el posterior desahucio como consecuencia de la ejecución, sino que se da la facultad al juez para que pondere en cada caso si es abusiva o no la cláusula, con la novedad e importancia de poder suspender cautelarmente la ejecución hipotecaria hasta que resuelva el proceso declarativo.

Esta Sentencia no hace que se paralicen las ejecuciones hipotecarias de forma automática, sino que tan solo se paralizarán aquellas en las que por el consumidor se alegue la existencia de clausulas abusivas, con lo que, si no se alegan o se desestiman judicialmente, el procedimiento de ejecución hipotecaria y posterior desahucio continuará, lo que hace que necesariamente se deba interponer un  proceso declarativo y que sea el Juez el que determine la medida cautelar de la paralización.

 

Por otro lado, el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona planteó una segunda cuestión prejudicial, cual fue que se precisaran los elementos constitutivos del concepto de clausula abusiva, y que se diesen los criterios que el juez nacional puede o no aplicar y en este punto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, creo que con buen criterio, determina que es el Juez nacional el que debe de dilucidar dicha cuestión, pues la Directiva lo que hace es delimitar de manera abstracta los elementos que confirieren carácter abusivo a una clausula y la lista a la que se refiere la Directiva es una lista indicativa y no exhaustiva, y así el fallo de la Sentencia en su punto 2 dice textualmente:

El artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que:

el concepto de «desequilibrio importante» en detrimento del consumidor debe apreciarse mediante un análisis de las normas nacionales aplicables a falta de acuerdo entre las partes, para determinar si –y, en su caso, en qué medida– el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente. Asimismo, resulta pertinente a estos efectos llevar a cabo un examen de la situación jurídica en la que se encuentra dicho consumidor en función de los medios de que dispone con arreglo a la normativa nacional para que cese el uso de cláusulas abusivas;

para determinar si se causa el desequilibrio «pese a las exigencias de la buena fe», debe comprobarse si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que éste aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual.

El artículo 3, apartado 3, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que el anexo al que remite esa disposición sólo contiene una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas.

 

 A partir de ahora toca a los profesionales estudiar y analizar  la Sentencia, sacar las consecuencias y esperemos que los políticos estén a la altura deseada y que hagan una reforma coherente con la doctrina de la Sentencia y del TJUE.

Tiempo tendremos de analizar, discutir, matizar y concretar la Sentencia, las reformas que se avecinan, y que en definitiva estén a la altura de la realidad.

 

Francisco Picó Antón.

Abogado

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