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Reforma Hipotecaria

 

Ayer 15 de mayo se publico en el BOE la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, o, a mi criterio, la mal denominada Ley antidesahucios, puesto que lo único que hace es suspender durante dos años los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, con lo que esto no es sino que empiecen a contar los dos años desde el día 15 de mayo de 2013 en vez que desde el 16 de noviembre de 2012, fecha en que se publico el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Esta reforma no hace sino que refrendar lo que ya se aprobó mediante el Real Decreto-ley 27/2012 y por tanto se aplicará a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que estén iniciados pero no se haya producido el desahucio, pero siempre que sea de la vivienda habitual de las personas especialmente vulnerables, esto es,

  • Las familias numerosas
  • La unidad monoparental con dos hijos a su cargo
  • Familias con un menor de tres años.
  • Familias en las que uno de sus miembros tenga una discapacidad superior al 33, o que estén  situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar
  • Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
  • Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral
  • Unidad familiar en las que exista una víctima de violencia de género y siempre de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual

 

Además lo anterior, podemos hacer un resumen de las principales novedades que incluye esta ley:

  • Los intereses de demora de las hipotecas para la adquisición de la vivienda habitual, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.
  • En el caso de que se llegue a Subasta, el valor mínimo de salida se establece en un 75% del valor que se le dio a la vivienda en el momento en que si hizo la tasación, y para el caso de que quede desierta la subasta, la entidad financiera que otorgó el préstamo no podrá adjudicársela por menos del 70% del valor de subasta, en la actualidad podía adjudicársela por el 60%.
  • Una novedad interesante es que en la venta extrajudicial que se realice ante Notario, cuando éste considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario pudiera tener carácter abusivo, tendrá que ponerlo en conocimiento del deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor a los efectos oportunos.

En este punto creo que la ley debería de haber sido más contundente y obligar al Notario a suspender la venta extrajudicial y no solo cuando se acredite haber planteado ante el juez competente el carácter abusivo de las clausulas. Supongo, y creo que así lo harán, que los Notarios procederán a la suspensión para evitar posibles responsabilidades.

  • Como consecuencia de la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia, se da la posibilidad a los Jueces, que hasta dicha sentencia no tenia, de suspender cautelarmente un desahucio si el afectado denuncia cláusulas abusivas.
  •  Para proceder a la ejecución de los bienes se establece que el mínimo de cuotas impagadas sea tres; en la actualidad, en teoría se podía dar por vencida la totalidad desde que se adeudase un plazo, aunque en la práctica ya eran tres.
  • Otra novedad significativa de la ley es la que establece que para el caso de que el deudor pierda la vivienda, si en el plazo de 5 años es capaz de pagar el 65% de la deuda, mas el interés legal del dinero de ese plazo, quedará liberado del resto de la deuda, y si lo hiciese en el plazo de 10 años se le condonará siempre y cuando en vez de ese 65% pagase el 80%. Además de que si la entidad financiera lograse vender en el plazo de 10 años la vivienda adjudicada, la deuda quedaría reducida en un 50% de las plusvalías que obtuviese, es decir, no solo sale ganando la entidad financiera, sino que si logra vender ese inmueble ganando dinero, este se repartiría a partes iguales entre el banco y entre el deudor para reducir su deuda.
  • La ley también facilita el acceso  a la subastas a más personas al reducir el aval necesario para pujar del 20% al 5% del valor de tasación y duplicando el plazo de 20 días para depositar el remate de la subasta, con lo que siempre tendrá más tiempo para buscar financiación en caso de que lo necesite.
  • También es importante la modificación introducida por la Ley fortaleciendo la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecario, así será necesario que  la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España,  en la que se manifieste que ha sido informado, ya no solo valdrá la lectura por el notario.

Por último decir que la Ley incluye un mandato al Gobierno para que sin demora se impulse la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a las personas que ya han sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

DESAHUCIOS EN LAS EJECUICONES HIPOTECARIAS. S 14/3/2013 deL TJUE

Desde que ayer día 14 de marzo de 2013 se dictó por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la Sentencia que afecta a los desahucios derivados de las ejecuciones hipotecarias, la mayoría de los medios de comunicación se han aventurado a decir que la Justicia Europea considera ilegal y abusiva la legislación española que regula los desahucios, a lo que hemos de decir que no es te lo que dice la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Esta Sentencia ha sido dictada al amparo de una petición de decisión prejudicial planteada, con arreglo al artículo 267 TFUE, por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona y sobre la base de las dudas que se le planteaban al Juzgado en cuanto a la conformidad del Derecho Español con el marco jurídico de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las clausulas abusivas en los contratos establecidos con consumidores, y en particular,  en el marco de las ejecuciones hipotecarias:  la limitación que existe cuando se alegue el carácter abusivo de algunas de las clausulas  del contrato de préstamo, ya que dicha discusión esta postergada a un procedimiento declarativo posterior que no suspende la ejecución hipotecaria iniciada, y cuya consecuencia inmediata es la irreversibilidad que se produce, es decir, el Juez que conoce el proceso declarativo en el que por el consumidor se alega el carácter abusivo de alguna cláusula que constituye el fundamento del título ejecutivo, no puede adoptar medida cautelar o suspender el proceso de ejecución hipotecaria, lo que se traduce en la inefectividad de la protección que se pretende en el marco Europeo con la mencionada directiva, y así, en el caso de que el proceso declarativo declare nula la clausula contractual en que se basa la hipoteca, como este siempre será posterior a la resolución de la ejecución hipotecaria, el consumidor ser vería abocado a ser desahuciado, aunque a posteriori tuviese una protección meramente indemnizatoria.

Como declara el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, esta protección indemnizatoria no es un medio adecuado y eficaz y por tanto contrario al derecho de la unión Europea, como dice textualmente la Sentencia “basta con que los profesionales inicien, si concurren los requisitos, el procedimiento de ejecución hipotecaria para privar sustancialmente a los consumidores de la protección que pretende garantizar la Directiva, lo que resulta asimismo contrario a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia según la cual las características específicas de los procedimientos judiciales que se ventilan entre los profesionales y los consumidores, en el marco del Derecho nacional, no pueden constituir un elemento que pueda afectar a la protección jurídica de la que estos últimos deben disfrutar en virtud de las disposiciones de la Directiva.

Desde esta perspectiva es claro el fallo, y así la Sala Primera del Tribunal de Justicia de la Unión Europea declara que :  La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, ….  que no prevé, en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo, no permite que el juez que conozca del proceso declarativo, competente para apreciar el carácter abusivo de esa cláusula, adopte medidas cautelares, entre ellas, en particular, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas sea necesario para garantizar la plena eficacia de su decisión final.”

Visto todo lo anterior, a partir de ya, se abre la posibilidad de que el juez que conozca del proceso declarativo que hubiese interpuesto un consumidor por considerar alguna clausula en que se funda el titulo ejecutivo abusiva, pueda suspender le ejecución Hipotecaria por ser de aplicación directa tanto la Directiva como el Fallo de la Sentencia, esto, a diferencia de lo que se está comentando en algún medio de comunicación e incluso por algún miembro de la clase política, no significa que se haya declarado ilegal o nulo el procedimiento de ejecución hipotecaria como tal y el posterior desahucio como consecuencia de la ejecución, sino que se da la facultad al juez para que pondere en cada caso si es abusiva o no la cláusula, con la novedad e importancia de poder suspender cautelarmente la ejecución hipotecaria hasta que resuelva el proceso declarativo.

Esta Sentencia no hace que se paralicen las ejecuciones hipotecarias de forma automática, sino que tan solo se paralizarán aquellas en las que por el consumidor se alegue la existencia de clausulas abusivas, con lo que, si no se alegan o se desestiman judicialmente, el procedimiento de ejecución hipotecaria y posterior desahucio continuará, lo que hace que necesariamente se deba interponer un  proceso declarativo y que sea el Juez el que determine la medida cautelar de la paralización.

 

Por otro lado, el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona planteó una segunda cuestión prejudicial, cual fue que se precisaran los elementos constitutivos del concepto de clausula abusiva, y que se diesen los criterios que el juez nacional puede o no aplicar y en este punto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, creo que con buen criterio, determina que es el Juez nacional el que debe de dilucidar dicha cuestión, pues la Directiva lo que hace es delimitar de manera abstracta los elementos que confirieren carácter abusivo a una clausula y la lista a la que se refiere la Directiva es una lista indicativa y no exhaustiva, y así el fallo de la Sentencia en su punto 2 dice textualmente:

El artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que:

el concepto de «desequilibrio importante» en detrimento del consumidor debe apreciarse mediante un análisis de las normas nacionales aplicables a falta de acuerdo entre las partes, para determinar si –y, en su caso, en qué medida– el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente. Asimismo, resulta pertinente a estos efectos llevar a cabo un examen de la situación jurídica en la que se encuentra dicho consumidor en función de los medios de que dispone con arreglo a la normativa nacional para que cese el uso de cláusulas abusivas;

para determinar si se causa el desequilibrio «pese a las exigencias de la buena fe», debe comprobarse si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que éste aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual.

El artículo 3, apartado 3, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que el anexo al que remite esa disposición sólo contiene una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas.

 

 A partir de ahora toca a los profesionales estudiar y analizar  la Sentencia, sacar las consecuencias y esperemos que los políticos estén a la altura deseada y que hagan una reforma coherente con la doctrina de la Sentencia y del TJUE.

Tiempo tendremos de analizar, discutir, matizar y concretar la Sentencia, las reformas que se avecinan, y que en definitiva estén a la altura de la realidad.

 

Francisco Picó Antón.

Abogado

PARALIZACION DESAHUCIOS EJECUCIONES HIPOTECARIAS

Hoy entra en vigor el  Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Como deja a entender este RDL en su exposición de motivos, existe una necesidad de abordar una reforma más extensa que analice mejoras sobre los mecanismos de ejecución hipotecaria, las cuales a día de la fecha ha demostrado que se producen situaciones injustas.

 Planteado desde este punto de vista es especialmente importante el que se haya acordado la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión, pero particularmente comprendo a los sectores que demandan que hubiese sido necesario que pudiese abarcar a más personas que se encuentran en situaciones desesperadas.

 De la misma forma entiendo a las entidades financieras que defiendan sus intereses, pero eso no implica necesariamente ocurra como dicen las mismas, de que el coste de esta medida única y exclusivamente lo soportan ellas.

 Que gran falacia decir que solo lo soportan ellas cuando la realidad es que todos, o la gran mayoría, de los desahucios que se están produciendo y los que se producirán en este tiempo, son o serán sobre viviendas que van a estar desocupadas durante este plazo de dos años, si no más.

El grave problema de adoptarla viene determinado porque hay que buscar el punto de equilibrio para que una medida de éste calibre no haga peligrar la situación económica por la que atraviesa el País, cosa que se me antoja arto difícil, ya que nunca podrán aunarse los criterios de la banca con los criterios de las personas endeudadas, pero lo cierto es que me parece acertado el tomar una primera medida para que en situaciones extremas no se produzcan más casos “sangrantes” como hasta ahora.

 Lo que es triste es que hayan tenido que ocurrir estas situaciones extremas y  darles un tratamiento de prensa amarilla para que se tomen decisiones de forma urgente.

 A mi entender no valen las excusas que están poniendo los Partidos Políticos y/o políticos para apoyar o dejar de apoyar la medida. La única realidad es que la situación en que se encontraban muchas familias no ha sido digna de tomarse en consideración con urgencia hasta hoy, aun a pesar de que la grave crisis económica por la que estamos atravesando no haya aparecido de la noche a la mañana, sino que ya llevamos mucho tiempo inmersa en ella. Tanto el gobierno anterior como el gobierno actual entiendo han actuado tarde, pero creo que es hora de que todos los políticos hagan una reflexión y se sitúen en el mundo real, con los problemas que afectan a la gente normal y que dejen de estar en esa posición privilegiada que les hace estar muy lejanos de la sociedad y de los ciudadanos, creo que es hora de arrimar el hombro entre todos y de sacar a este país de la situación a la que hemos llegado, olvidándose de que es lo que tiene que decir cada uno de ellos en cada momento para intentar conseguir que en el correspondiente sondeo salga una intención de voto más o menos favorable. Es hora de olvidarse de los sondeos de intención de voto y de dedicarse para lo que han sido elegidos, para sacar a este país de la crisis lo antes posible.

 Una vez dicho esto, el RDL que hoy entra en vigor establece que será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que estén iniciados pero no se haya producido el desahucio, permitiendo que el deudor, es decir, que a partir de hoy el lanzamiento quedara paralizado durante dos años pudiendo seguir viviendo el deudor durante este tiempo sin que le suponga coste alguno pero siempre que sea de la vivienda habitual de las personas especialmente vulnerables, y estas según el Real Decreto son:

  • Las familias numerosas
  • La unidad monoparental con dos hijos a su cargo
  • Familias con un menor de tres años.
  • Familias en las que uno de sus miembros tenga una discapacidad superior al 33 %, o que estén  situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar
  • Familias en las que exista una víctima de violencia de género y siempre de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual

 Además de estas situaciones tienen que concurrir unos requisitos como son:

  • Los ingresos familiares no supere el  límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, en el 2012 un máximo de 1.597€ mensuales.
  • Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, es decir, que el esfuerzo represente que el pago de la hipoteca se haya multiplicado por 1’5
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar
  • Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de esta.

El mismo Real Decreto Ley adopta un mandato al gobierno para que junto con los bancos, Cajas de Ahorro y demás entidades financieras se cree un Fondo Social con las viviendas de las anteriores para se facilite a las personas que han sido desalojadas con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley de su vivienda habitual por impago de la hipoteca el acceso a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

Francisco Picó

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