Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas

Lo más llamativo de este anteproyecto de Ley aprobadopor el Consejo de Ministros del 24 de agosto de 2012 es que el retraso en el pago por parte del inquilino conlleva que podrá ser desahuciado en diez días. Esta afirmación tan contundente no hay que tomarla no en sentido estricto, ya que se podrá desahuciar mediante el correspondiente Auto que dicte el Juez. Desde luego es una medida acertada que puede tener como consecuencia la salida al mercado del alquiler de un gran número de viviendas que hasta la fecha sus propietarios no lo hacían, principalmente por las consecuencias gravosas que conllevaba ya que cuando el propietario se decidía a alquilar su vivienda, en caso de impago de las rentas por los arrendatarios se veía en la impotencia de tener que asumir un proceso de desahucio, que en muchas ocasiones se eternizaba. Según las fuentes del INE existen alrededor de unos 3 millones de viviendas vacías y solo un 17% de población que reside en viviendas de alquiler.

No cabe duda que este nuevo marco legislativo que se creara en torno al alquiler de viviendas  logrará fomentar el mismo, pero tampoco hemos de olvidar que también se darán situaciones extremas, dado que familias necesitadas y que por  circunstancias actuales se encuentran en el umbral de la pobreza, se verán afectadas al no poder hacer frente a sus compromisos de pago, encontrándose que serán desahuciadas.

Desde nuestro punto de vista, y sin perjudicar a la tan necesaria  flexibilización del mercado del alquiler, del que se es tan reacio en España, se debe prever estas situaciones y tener preparada la solución al tiempo de que entre en vigor esta nueva legislación, solución que si bien no es fácil, podría ser la utilización de las viviendas sociales y el destino de fondos públicos para la creación de viviendas sociales son el fin de paliar situaciones límites.

Podemos hacer un resumen de este anteproyecto, que lo que pretende es mejorar la “seguridad jurídica” en el mercado del alquiler, seguridad que debe de ser necesariamente para las dos partes, es decir, tanto para los arrendadores como para los arrendatarios.

En este anteproyecto se prevé que se pueda desahuciar en el pazo de diez días a los inquilinos que no paguen, siempre y cuando no presenten alegaciones, cosa por otro lado lógica al poder darse la circunstancia de que si esté satisfecho el alquiler o se hayan producido pactos previniendo este retraso en el pago. Lo que queda meridianamente claro es que a partir de esta regulación si el inquilino no paga o comparece en 10 días el Juez da por terminado el procedimiento mediante el correspondiente Auto, no como hasta ahora que podía pagar hasta el último momento.

A diferencia de los que piensan algunos de los actuales operadores inmobiliarios, sobre todo agencias inmobiliarias, creemos que es una buena medida el que dueño de la vivienda pueda recuperarla para residencia habitual siempre que sea para él, para familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio, sin necesidad de que este previsto en el contrato como hasta ahora y con el preaviso de dos meses, pues esto hace que muchos de los propietarios que hasta ahora no sacaban al mercado del alquiler sus viviendas por miedo a no poder recuperarlas en los casos enumerados ahora se decidan a sacarlas.

Otra de las novedades importantes del anteproyecto  es la prioridad que se le da a los futuros contratos a la voluntad de las partes y así se propone la posibilidad de pactar estas expresamente la actualización de la renta y no tener que acudir necesariamente a la actualización conforme al Índice de Precios al Consumo. También se podrá pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente de forma expresa e incluso aplicar al pago de las rentas las mejoras o reformas que sean realizadas por el inquilino.

Hay con el nuevo marco legislativo una flexibilización de la duración del contrato. En la actualidad, se pacte el plazo que se pacte, si este es inferior a 5 años existe una prórroga forzosa hasta los cinco años, con la reforma se prevé que esta prórroga forzosa se reduzca en dos años, es decir, que la prórroga forzosa se reduce hasta 3 años. De la misma forma ocurre con la prorroga tácita, la cual en la actualidad es de tres años y ahora se reducirá hasta 1 año.

En lo que respecta a la fianza, en la actualidad no puede actualizarse durante los primeros cinco años del contrato, sino solamente a requerimiento del arrendador y cuando se prorrogue el mismo, lo que se pretende es que esa actualización de la fianza sea a los tres años, plazo que coincide con el de la nueva prórroga forzosa que se pretende

En cuanto a la potestad de desistir el arrendatario del contrato también se prevén modificaciones y así, si en la actualidad es el arrendatario el que puede desistir en los contratos superiores a cinco años con un preaviso mínimo de 2 meses se pasa a poder desistir del contrato el inquilino en cualquier momento siempre y cuando lo notifique con un (1) mes de antelación, facultad que no tenia en los contratos inferiores a cinco años, medida que es totalmente favorable al inquilino y no como hasta ahora que era muy favorable al arrendador el cual siempre podía exigir este cumplimiento de los cinco años.

El anteproyecto también modifica  la legislación en el caso de la enajenación de la vivienda arrendada, porque a diferencia de lo que ocurre hoy de que el propietario solo debe de soportar al inquilino por la totalidad del plazo si está inscrito en el Registro de la Propiedad o un máximo de 5 años si no está inscrito, con la reforma solo tendrá que mantener al inquilino si el arrendamiento está inscrito en el Registro.

 El anteproyecto también contempla medidas en el ámbito fiscal, centrándose en equiparar a los Residentes y a los no Residentes en los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas, salvo a los residentes en paraísos fiscales y en las modificaciones en el Impuesto de Sociedades para flexibilizar el mercado, así el número mínimo  de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento pasan de 10  a  8, y deberán permanecer arrendadas por un tiempo de 3 años, cuando en la actualidad era de 7 años.

Tampoco será necesario un mínimo de viviendas como hasta ahora que eran 3, se reduce el capital social mínimo de 15 millones de € a 5,.

 Esperemos que todas estas medidas contribuyan a una agilización del mercado del alquiler que posibiliten que muchas personas que no pueden independizarse por no tener capacidad económica o de financiación para adquirir  una vivienda puedan hacerlo al poder acceder al mercado del alquiler, hoy prácticamente nulo por el miedo de los propietarios a introducirlas en este mercado.

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