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Comprobacion de Valores

El Bufete Pico obtiene una nueva resolución favorable dictada por el Tribunal Superior de Justicia de la CV contra la resolución del TEAR de la CV que desestimaba el recurso interpuesto ante la Conselleria de Economia i Hisenda, DT de Castelló, como consecuencia del expediente de comprobación de valores efectuada sobre inmueble adquirido en compraventa.

En esta Sentencia, la Sección 3ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo del  TSJCV indica que “No puede negársele a la Generalitat Valenciana su esfuerzo para explicar los criterios en los que apoyó su valoración de la base imponible y superar con ello los defectos que nuestra STSJCV 1/2008 detectó en su anterior método de comprobación de valores….”,  criterio que determina que las comprobaciones de valores que se están efectuando ya empiezan a tener motivación suficiente como para no poder ser impugnadas solo en base a este criterio, pero que sin embargo y a criterio de la sala los motivos para su anulación quedan determinados en que nuevamente la valoración de la Administración no se cerciona del estado real del inmueble y por tanto no es una valoracion individualizada.

Para mas detalle pinche aqui

Ley de Emprendedores- I

Emprendedor.- Conforme a la reciente ley aprobada, ley 14/2013 de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, se entiende como emprendedor como aquella persona que desarrolla una actividad económica productiva en los términos de la Ley, con independencia de que sea una persona física o jurídica, y dentro del ámbito empresarial o profesional. Se pretende así, y creo que con buen criterio, que quepa dentro del concepto el mayor número de empresas, con independencia del tamaño y de la etapa empresarial en que se encuentren, dejando a salvo que algunas medidas se restringen a ciertos emprendedores en función de su tamaño o de la etapa en que se encuentren.

En ésta Ley se crea el Emprendedor de Responsabilidad Limitada, gracias a la cual las personas físicas podrán evitar que la responsabilidad derivada de sus deudas empresariales afecte a su vivienda habitual, siempre que esta no supere el valor de 300.000€ ó de 450.000€ en poblaciones superiores al millón de habitantes, debiendo necesariamente de inscribirse en el Registro de la Propiedad para poder beneficiarse de ésta responsabilidad.

Para tener la condición de Emprendedor de Responsabilidad Limitada debe de tener publicidad y esta se consigue mediante la inscripción como tal en el Registro Mercantil; en el tráfico empresarial deberá de figurar esta condición, que podrá hacerse incluyendo las siglas “ERL”.

Los ERL pueden perder la limitación de la responsabilidad en el caso de que incumplan la obligación de presentar las cuentas anuales correspondientes a su actividad profesional a las que está obligado como consecuencia de convertirse en Emprendedor de Responsabilidad Limitada.

Las personas que opten a partir de ésta ley por ser Emprendedor de Responsabilidad Limitada no dejarán de responder con su vivienda habitual por las deudas adquiridas con anterioridad a su inscripción en el Registro Mercantil, acto constitutivo de la condición de ERL, salvo que los acreedores presten su consentimiento de forma expresa. Ser Emprendedor de Responsabilidad Limitada no tiene carácter retroactivo (cosa por otra parte lógica dada la inseguridad jurídica que podría haber causado de aplicarse con carácter retroactivo), hecho muy importante que debe de ser tenido en cuenta por todo emprendedores que se acoja a la nueva legislación.

 Con esta Ley aparecen las Sociedades Limitadas de Formación Sucesiva, que consiste en la posibilidad de constituir una sociedad limitada con un capital social inicial inferior al mínimo legal de 3.000€ y sin necesidad de acreditar la realidad de la aportación dineraria, pero como contrapartida lleva ciertas obligaciones, como son el destinar un mínimo del 20% del beneficio a reserva legal, el no poder repartir dividendos si el valor del patrimonio neto no es inferior al 60% del capital legal mínimo  después de cubrir las reservas legales y estatuarias.

Mientras la cifra del capital social sea inferior al mínimo legal, en los estatutos de la Sociedad deberá constar que está sujeta al régimen de formación sucesiva.

La ley también regula para el inicio de la actividad Emprendedor los Puntos de Atención al Emprendedor (PAE), cuya finalidad es la agilización de los trámites mediante estas ventanillas únicas, pudiendo constituirse en emprendedores también de forma ágil mediante la utilización de medios telemáticos.

La ley prevé un mecanismo de negociación extrajudicial de deudas de empresarios y tendente a alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos, para ello se hace una modificación de la Ley Concursal, Ley 22/2003 de 9 de Julio, con un periodo de vacatio legis de 20 días y en la que aparece la figura del Mediador Concursal, definido como profesional idóneo e independiente con el fin de alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos entre el empresario y su acreedores, evitando la declaración del concurso, convirtiéndose en la figura central del acuerdo extrajudicial de pagos, y el cual se convertirá, en su caso, en el administrador concursal. Como dice la exposición de Motivos de la Ley 14/2013 de 27 de septiembre: “En la situación económica actual, son necesarios tanto cambios en la cultura empresarial como normativos, al objeto de garantizar que el fracaso no cause un empobrecimiento y una frustración tales que inhiban al empresario de comenzar un nuevo proyecto y pase a ser un medio para aprender y progresar.”

Aunque con posterioridad se profundice en otros aspectos de la Ley, hemos de resaltar la posibilidad de acogerse al criterio de caja en el IVA, consistente en que el IVA se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos, y en el caso de que se no se haya producido , el devengo se producirá el 31 de diciembre del año inmediato posterior a aquel en que se haya realizado la operación, a este criterio podrán acogerse los sujetos pasivos cuyo volumen de operaciones no supere los 2.000.000€

Comprobación de Valores- Anulación por falta de motivación

Vovemos a obtener una nueva Resolución Favorable del Tribunal Económico- Administrativo Regional de Valencia contra la contra liquidación de la Oficina Liquidadora como consecuencia de comprobación de valores efectuada sobre determinada operación referida a inmuebles.

Es de destacar que el TEAR vuelve a insistir para anular la comprobación en la doctrina que ha sentado el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, tal cual dice en su Fundamento de derecho Cuarto, el cual en “numerosisimas Sentencias de que es en el expediente y en el propio acto administrativo de valoración donde la Administración tiene que motivar la valoración, sin que sea sufiiente a estos efectos la remisión a unos estudios de mercado obrantes en las dependencias administrativas y cuya posibilidad de consulta se ofrece al interesado, ni la aplicación de unas valoraciones preexistentes de zona multiplicadas por correcciones y coeficientes cuyas razones de aplicación no se constatan en el expediente, por lo que no nos encontramos ante valoraciones singularizadas sino que son fruto de la aplicación de unos criterios genéricos desligados del bien concreto cuyo valor se comprueba.

En este sentido podemos citar la sentencia n° 1/2008, de 10 de enero (Rec. n° 2094/07), que examina la falta de motivación del acto fundado en una hoja de valoración de circunstancias análogas a la presente en el caso que aquí nos ocupa. Así se pronuncia en su fundamento jurídico tercero en los siguientes términos: “La Administración Tributaria la que tiene la facultad de comprobar el valor, esto es, de demostrar que el valor asignado por el recurrente a su valoración es incorrecto en relación con el real o de mercado, de tal suerte que existe la presunción “iuris tantum” de que el valor declarado, mientras se ajuste al valor asignado por la Administración a efectos catastrales, es correcto, y es a la Administración a la que compete la carga de la prueba de que no es así, en cada operación en particular. Por lo tanto, como ya se dijo en la sentencia transcrita, no basta con poner a disposición del reclamante los estudios de mercado a partir de los cuales se han obtenido los parámetros aplicables en la presente valoración, circunstancia que ya demuestra palpablemente la indefensión del interesado, y la de la propia Sala, a no ser que se considere que esta tiene la posibilidad de consultar en la sede de la Administración Tributaria esos estudios, sino que los motivos y circunstancias en que se basa la Administración para elevar la valoración efectuada por el interesado han de constar en el expediente administrativo y en la propia notificación que se hace al contribuyente. Así lo dispone taxativamente el articulo 124 letra a) de la Ley General Tributaria: “Cuando supongan un aumento de la base imponible respecto de la declarada por el interesado, la notificación deberá expresar de forma concreta los hechos y elementos que la motivan”.
En el expediente administrativo tan solo consta una denominada hoja de valoración de bienes inmuebles urbanos, en la que en el Anexo I.A (“descripción del método de valoración de inmuebles urbanos”), se describe genéricamente como se calcula el valor del suelo, el de la construcción y el del suelo y construcción como el de los costes de producción de inmuebles urbanos, llegándose al establecimiento de una formula polinómica, respecto de cuyo método la Sala en principio nada tiene que objetar.· Y en el Anexo II se regula el “Detalle de la valoración” en el que se designa la finca y su uso o destino y donde se dice que “el suelo se valora por repercusión, es decir, en pts/m2 de superficie construida, real o potencial, de acuerdo con el uso del inmueble y la categoría, dado dicho uso, de la zona donde se halla ubicado. A estos efectos, los valores tipo de repercusión del suelo (Rs1) – No se dice de donde se toman, ni constan los estudios por los que se llega a dicho valor- y por m2 de la construcción (Mc1), así como los coeficientes correctores aplicables al inmueble objeto de la presente valoración son los que a continuación se indican”, pasando a continuación a la aplicación concreta de estos valores previamente preestablecidos, a los que se aplica un coeficiente corrector por la antigüedad y estado de conservación.
En modo alguno se demuestra que se haya efectuado una visita real al inmueble transmitido, ni que se hayan valorado las condiciones reales de cada inmueble, sino que el dictamen emitido por el técnico de valoración se ha limitado a aplicar unas desconocidas, para la parte y para la Sala, valoraciones preexistentes de zonificación, multiplicándolas por las correcciones antes citadas, corrigiéndolas por la antigüedad, fácilmente deducible, y el estado de conservación, cuya calificación se desconoce de donde procede, aunque no consta que sea de una visita del inmueble por parte del perito.
En consecuencia, el sistema de valoración empleado por la Administración parte de unos estudios económicos previos que no constan el expediente administrativo ni a la parte ni a la Sala y desde luego no consta que se haya hecho una efectiva comprobación.”
FALLO

Este Tribunal en única instancia, acuerda ESTIMAR la reclamación interpuesta, anulando la comprobación de valores impugnada y las liquidaciones en su caso giradas que traigan causa de la misma.

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Modificacion LAU, Flexibilizacion mercado alquiler de viviendas

Mañana día 6 de junio de 2013 entra en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, anteproyecto que fue aprobado el pasado 24 de agosto de 2012.

Como dice su preámbulo, su objetivo fundamental es “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo”, y esto se quiere conseguir mediante la modificación de varios preceptos de la, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Se pretende reforzar la libertad de pactos y voluntad de las partes y quedan excluidos de la ley de arrendamientos urbanos los alquileres de apartamentos turísticos que se regularán por su normativa sectorial.

Como ya se preveía, se reduce la duración del arrendamiento de 5 a 3 años y la posibilidad de que no proceda esta prorroga si una vez transcurrido el primer año el arrendador comunica al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda  para destinarla a vivienda permanente para el arrendador, sus familiares en primer grado o para su cónyuge en caso de de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Damos aquí por reproducido el artículo que en su día publicamos, al que tenemos que añadir como un elemento de gran importancia en el actual mercado de alquiler y como causa que supuestamente hará que se tenga menos “miedo” a poner en arrendamiento las propiedades el hecho de la creación del Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler al que tendrán acceso los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos siempre que presenten una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a los datos que consten en el Registro relacionados exclusivamente con dicho arrendatario.

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Ley de Emprendedores

Ya está en marcha la Ley de Emprendedores
El anteproyecto de Ley de Apoyo a los Emprendedores y su internacionalización ha sido aprobada por el Consejo de Ministro del 24 de mayo de 2013, el cual se tramitará por vía de urgencia con el objetivo de que entre en vigor el 1 de enero de 2014.
Con esta Ley lo que se pretende es facilitar la iniciativa emprendedora por medio de ayudas y apoyos en la financiación, así como apoyos fiscales y de seguridad Social.
Las claves de la Ley de Emprendedores se centran en l,os siguientes puntos:
Limitación de la responsabilidad de los emprendedores, así los emprendedores que inicien su actividad no responderán con su vivienda habitual por las deudas empresariales siempre y cuando esta no supere los 300.000’00€.
También los autónomos o Emprersarios de Responsabilidad Limitada gozaran de mayor protección en los procedimientos de embargo por deudas tributarias o de la seguridad social que afecten a su vivienda habitual.
Una de las medidas estrellas es el llamado “criterio de caja” para el IVA en los autónomos y PYMES, de tal forma que se permitirá ingresar el IVA cuando se cobre la factura
Se permitirá la creación de una Sociedad Limitada de Formación Sucesiva, es decir, se crea la posibilidad de crear una sociedad de responsabilidad con capital inferior a 3.000’00€ pero que tendrá ciertas condiciones para asegurar la protección de terceros hasta que alcance la cifra de 3.000€ vigente hoy en las SRL.
Se Agilizaran los tramites para la creación de empresa, de tal forma que lo que se pretende es que entre 24 y 48horas pueda estar constituida o registrada una empresa. Para todo ello se crearan Puntos de Atención al Emprendedor, consistente en una ventanilla única donde se podrán realizar todos los trámites para el inicio, ejercicio y cese de la actividad.
También se crea una segunda oportunidad a los emprendedores mediante la creación de mecanismos ágiles y eficaces de negociación extrajudicial de deudas.
Incentivos a la inversión en el Impuesto de sociedades, así las empresas con un volumen de negocio inferior a 10 millones de € podrán deducirse hasta un 10% de los beneficios obtenidos en el período impositivo que se reinviertan en la actividad económica, incentivos aplicables también a los autónomos, también se incentiva fiscalmente la inversión en I+D+i, permitiéndose que las deducciones por I+D+i que puedan aplicarse en un ejercicio puedan recuperarse mediante un sistema único en España de devoluciones.
Se amplia los incentivos fiscales para los denominados PATENT BOX, de tal forma que las rentas obtenidas por su cesión gozarán de una reducción de hasta el 60%
Se estimula o fomenta el “business angels” o inversor de proximidad en el IRPF mediante la deducción del 20% en la cuota estatal en el IRPF con ocasión de la inversión realizada al entrar en la sociedad, siendo la base máxima de la deducción 20.000€ anuales, y con una exención total de la plusvalía al salir de la sociedad, siempre y cuando se reinvierta en otra entidad de nueva o reciente creación
Se fomenta la pluriactividad con deducciones en las cuotas de la Seguridad Social.
Se modifica la Ley concursal en los acuerdos de refinanciación con la agilización del procedimiento de designación del experto independiente y con una reducción de las mayorías exigidas para la homologación del acuerdo.
Se reducen las Cargas administrativas, así habrá una revisión periódica del clima de negocios, se introduce la cláusula “One in-One out”: Cada carga administrativa introducida deberá compensarse con, al menos, la eliminación de una carga de coste equivalente.
Se eliminan obstáculos a los emprendedores para su acceso a la contratación publica, de tal forma que se facilita el contacto entre pequeños emprendedores que deseen crear uniones de empresarios, dándose de alta en el Registro Oficial de Licitadores y Empresas Clasificadas del Estado.
Se elevan los umbrales para la exigencia de la clasificación en los contratos de obras y de servicio.
Se adecua el régimen de garantías para la contratación pública a las posibilidades del emprendedor.
Se simplifican los trámites, pudiendo sustituir la aportación inicial de la documentación acreditativa del cumplimiento de las condiciones para contratar por una declaración responsable.
Se prohíbe expresamente la discriminación a favor de contratistas previos.
Y en cuanto a la lucha contra la morosidad, se reduce el plazo de demora para que el contratista pueda resolver el contrato.
Se fomenta la internacionalización de la economía española mediante un Plan Estratégico de Internacionalización de la Economía Española, que incluirá un sistema de evaluación y control de los instrumentos que integran el Plan.

Se fortalece los organismos de apoyo a la internacionalización potenciando la actuación de la red exterior y territorial del Ministerio de Economia y Competitividad y fortaleciendo el papel de ICEX España Exportación e Inversiones

Se refuerzan los instrumentos financieros de apoyo a la internacionalización: Fondo para Inversiones en el Exterior (FIEX), el Fondo para la Internacionalización de la Empresa (FIEM) y el Convenio de Ajuste Recíproco de Intereses (CARI).

Se facilita un mayor acceso de las empresas empresas españolas a los proyectos abiertos a concurso en otros países.

Se fomenta la entrada de inversión y talento en España facilitando y agilizando la concesión de permisos de residencia para los que una cuantía económica significativa o de interés general; para emprendedores respecto de una actividad de carácter innovador con especial interés económico, valorando prioritariamente la creación de empleo; profesionales altamente cualificados, y para los extranjeros que se desplacen a España en el marco de una relación laboral, profesional o por motivos de formación profesional, por una duración igual a la del traslado.

Dentro de la Ley de Emprendedores se encuentra el denominado proyecto EMPRENDE EN 3, el cual consiste en un un sistema de tramitación telemática para la constitución y puesta en marcha de una actividad empresarial. Se trata de una plataforma desarrollada con la participación de las Administración General del Estado, las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales, representadas por la Federación Española de Municipios y Provincias, que permite realizar los trámites necesarios con las tres Administraciones simultáneamente al permitir llegar las declaraciones responsables tipo a los Ayuntamientos, utilizando los recursos tecnológicos ya existentes en la Administración, por lo que su implantación no representa ningún coste adicional

http://www.lamoncloa.gob.es/docs/refc/pdf/refc20130524e_2.pdf

El Supremo fija doctrina sobre los requisitos a valorar para adoptar, en interés del menor, el régimen de guarda y custodia compartida

El TS fija la doctrina interpretativa para adoptar el régimen de guardia y custodia compartida, en interés del menor, el régimen de guarda y custodia compartid, tras esta Sentencia podemos deducir que deja de ser excepcional la decisión de adoptar la guardia y custodia compartida para convertirse en algo normal y que siempre debe de estar supeditado al interés del menor.

Recuerda el TS que tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de octubre de 2002, Sentencia nº 185/2002, adoptar el régimen de Guardia y Custodia Compartida no depende del informe del Ministerio Fiscal sino de la valoración que realice el juez en interés del menor para adoptar la guarda y custodia compartida , dejando claro que esta debe de ser la regla general siempre que no resulte perjudicial para el menor, pues “el mantenimiento de la potestad conjunta resulta sin duda la mejor solución para el menor en cuanto le permite seguir relacionándose establemente con ambos padres”. A partir de ahora la excepción será no otorgar la guardia y cutodia compartida a los progenitores.

Según el Tribunal Supremo, esta medida deberá ser solicitada por al menos uno de los progenitores y que se constate que no es perjudicial sino conveniente para el interés del menor. Estos requisitos que constatan la ausencia de perjuicio son: “la práctica anterior de los progenitores en sus relaciones con el menor y sus aptitudes personales; los deseos manifestados por los menores competentes; el número de hijos; el cumplimiento por parte de los progenitores de sus deberes en relación con los hijos y el respeto mutuo en sus relaciones personales; el resultado de los informes exigidos legalmente; y, en definitiva, cualquier otro que permita a los menores una vida adecuada en una convivencia que forzosamente deberá ser más compleja que la que se lleva a cabo cuando los progenitores conviven, sin que la mera constatación de que el régimen de guarda y custodia se adapta mejor al interés de los progenitores resulte suficiente para deducir que se adapta mejor al interés del menor, que es el que debe primar”.

Tiempo habrá de analizar esta Sentencia, pero lo que si podemos ya constatar es el cambio de mentalidad a todos los niveles para convertir en normal la conveniencia con ambos progenitores cuando hasta ahora esa situación de guardia y custodia compartida era lo excepcional.

Reforma Hipotecaria

 

Ayer 15 de mayo se publico en el BOE la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, o, a mi criterio, la mal denominada Ley antidesahucios, puesto que lo único que hace es suspender durante dos años los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, con lo que esto no es sino que empiecen a contar los dos años desde el día 15 de mayo de 2013 en vez que desde el 16 de noviembre de 2012, fecha en que se publico el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Esta reforma no hace sino que refrendar lo que ya se aprobó mediante el Real Decreto-ley 27/2012 y por tanto se aplicará a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que estén iniciados pero no se haya producido el desahucio, pero siempre que sea de la vivienda habitual de las personas especialmente vulnerables, esto es,

  • Las familias numerosas
  • La unidad monoparental con dos hijos a su cargo
  • Familias con un menor de tres años.
  • Familias en las que uno de sus miembros tenga una discapacidad superior al 33, o que estén  situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar
  • Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
  • Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral
  • Unidad familiar en las que exista una víctima de violencia de género y siempre de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual

 

Además lo anterior, podemos hacer un resumen de las principales novedades que incluye esta ley:

  • Los intereses de demora de las hipotecas para la adquisición de la vivienda habitual, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.
  • En el caso de que se llegue a Subasta, el valor mínimo de salida se establece en un 75% del valor que se le dio a la vivienda en el momento en que si hizo la tasación, y para el caso de que quede desierta la subasta, la entidad financiera que otorgó el préstamo no podrá adjudicársela por menos del 70% del valor de subasta, en la actualidad podía adjudicársela por el 60%.
  • Una novedad interesante es que en la venta extrajudicial que se realice ante Notario, cuando éste considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario pudiera tener carácter abusivo, tendrá que ponerlo en conocimiento del deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor a los efectos oportunos.

En este punto creo que la ley debería de haber sido más contundente y obligar al Notario a suspender la venta extrajudicial y no solo cuando se acredite haber planteado ante el juez competente el carácter abusivo de las clausulas. Supongo, y creo que así lo harán, que los Notarios procederán a la suspensión para evitar posibles responsabilidades.

  • Como consecuencia de la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia, se da la posibilidad a los Jueces, que hasta dicha sentencia no tenia, de suspender cautelarmente un desahucio si el afectado denuncia cláusulas abusivas.
  •  Para proceder a la ejecución de los bienes se establece que el mínimo de cuotas impagadas sea tres; en la actualidad, en teoría se podía dar por vencida la totalidad desde que se adeudase un plazo, aunque en la práctica ya eran tres.
  • Otra novedad significativa de la ley es la que establece que para el caso de que el deudor pierda la vivienda, si en el plazo de 5 años es capaz de pagar el 65% de la deuda, mas el interés legal del dinero de ese plazo, quedará liberado del resto de la deuda, y si lo hiciese en el plazo de 10 años se le condonará siempre y cuando en vez de ese 65% pagase el 80%. Además de que si la entidad financiera lograse vender en el plazo de 10 años la vivienda adjudicada, la deuda quedaría reducida en un 50% de las plusvalías que obtuviese, es decir, no solo sale ganando la entidad financiera, sino que si logra vender ese inmueble ganando dinero, este se repartiría a partes iguales entre el banco y entre el deudor para reducir su deuda.
  • La ley también facilita el acceso  a la subastas a más personas al reducir el aval necesario para pujar del 20% al 5% del valor de tasación y duplicando el plazo de 20 días para depositar el remate de la subasta, con lo que siempre tendrá más tiempo para buscar financiación en caso de que lo necesite.
  • También es importante la modificación introducida por la Ley fortaleciendo la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecario, así será necesario que  la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España,  en la que se manifieste que ha sido informado, ya no solo valdrá la lectura por el notario.

Por último decir que la Ley incluye un mandato al Gobierno para que sin demora se impulse la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a las personas que ya han sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

DESAHUCIOS EN LAS EJECUICONES HIPOTECARIAS. S 14/3/2013 deL TJUE

Desde que ayer día 14 de marzo de 2013 se dictó por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la Sentencia que afecta a los desahucios derivados de las ejecuciones hipotecarias, la mayoría de los medios de comunicación se han aventurado a decir que la Justicia Europea considera ilegal y abusiva la legislación española que regula los desahucios, a lo que hemos de decir que no es te lo que dice la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Esta Sentencia ha sido dictada al amparo de una petición de decisión prejudicial planteada, con arreglo al artículo 267 TFUE, por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona y sobre la base de las dudas que se le planteaban al Juzgado en cuanto a la conformidad del Derecho Español con el marco jurídico de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las clausulas abusivas en los contratos establecidos con consumidores, y en particular,  en el marco de las ejecuciones hipotecarias:  la limitación que existe cuando se alegue el carácter abusivo de algunas de las clausulas  del contrato de préstamo, ya que dicha discusión esta postergada a un procedimiento declarativo posterior que no suspende la ejecución hipotecaria iniciada, y cuya consecuencia inmediata es la irreversibilidad que se produce, es decir, el Juez que conoce el proceso declarativo en el que por el consumidor se alega el carácter abusivo de alguna cláusula que constituye el fundamento del título ejecutivo, no puede adoptar medida cautelar o suspender el proceso de ejecución hipotecaria, lo que se traduce en la inefectividad de la protección que se pretende en el marco Europeo con la mencionada directiva, y así, en el caso de que el proceso declarativo declare nula la clausula contractual en que se basa la hipoteca, como este siempre será posterior a la resolución de la ejecución hipotecaria, el consumidor ser vería abocado a ser desahuciado, aunque a posteriori tuviese una protección meramente indemnizatoria.

Como declara el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, esta protección indemnizatoria no es un medio adecuado y eficaz y por tanto contrario al derecho de la unión Europea, como dice textualmente la Sentencia “basta con que los profesionales inicien, si concurren los requisitos, el procedimiento de ejecución hipotecaria para privar sustancialmente a los consumidores de la protección que pretende garantizar la Directiva, lo que resulta asimismo contrario a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia según la cual las características específicas de los procedimientos judiciales que se ventilan entre los profesionales y los consumidores, en el marco del Derecho nacional, no pueden constituir un elemento que pueda afectar a la protección jurídica de la que estos últimos deben disfrutar en virtud de las disposiciones de la Directiva.

Desde esta perspectiva es claro el fallo, y así la Sala Primera del Tribunal de Justicia de la Unión Europea declara que :  La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, ….  que no prevé, en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo, no permite que el juez que conozca del proceso declarativo, competente para apreciar el carácter abusivo de esa cláusula, adopte medidas cautelares, entre ellas, en particular, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas sea necesario para garantizar la plena eficacia de su decisión final.”

Visto todo lo anterior, a partir de ya, se abre la posibilidad de que el juez que conozca del proceso declarativo que hubiese interpuesto un consumidor por considerar alguna clausula en que se funda el titulo ejecutivo abusiva, pueda suspender le ejecución Hipotecaria por ser de aplicación directa tanto la Directiva como el Fallo de la Sentencia, esto, a diferencia de lo que se está comentando en algún medio de comunicación e incluso por algún miembro de la clase política, no significa que se haya declarado ilegal o nulo el procedimiento de ejecución hipotecaria como tal y el posterior desahucio como consecuencia de la ejecución, sino que se da la facultad al juez para que pondere en cada caso si es abusiva o no la cláusula, con la novedad e importancia de poder suspender cautelarmente la ejecución hipotecaria hasta que resuelva el proceso declarativo.

Esta Sentencia no hace que se paralicen las ejecuciones hipotecarias de forma automática, sino que tan solo se paralizarán aquellas en las que por el consumidor se alegue la existencia de clausulas abusivas, con lo que, si no se alegan o se desestiman judicialmente, el procedimiento de ejecución hipotecaria y posterior desahucio continuará, lo que hace que necesariamente se deba interponer un  proceso declarativo y que sea el Juez el que determine la medida cautelar de la paralización.

 

Por otro lado, el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona planteó una segunda cuestión prejudicial, cual fue que se precisaran los elementos constitutivos del concepto de clausula abusiva, y que se diesen los criterios que el juez nacional puede o no aplicar y en este punto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, creo que con buen criterio, determina que es el Juez nacional el que debe de dilucidar dicha cuestión, pues la Directiva lo que hace es delimitar de manera abstracta los elementos que confirieren carácter abusivo a una clausula y la lista a la que se refiere la Directiva es una lista indicativa y no exhaustiva, y así el fallo de la Sentencia en su punto 2 dice textualmente:

El artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que:

el concepto de «desequilibrio importante» en detrimento del consumidor debe apreciarse mediante un análisis de las normas nacionales aplicables a falta de acuerdo entre las partes, para determinar si –y, en su caso, en qué medida– el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente. Asimismo, resulta pertinente a estos efectos llevar a cabo un examen de la situación jurídica en la que se encuentra dicho consumidor en función de los medios de que dispone con arreglo a la normativa nacional para que cese el uso de cláusulas abusivas;

para determinar si se causa el desequilibrio «pese a las exigencias de la buena fe», debe comprobarse si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que éste aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual.

El artículo 3, apartado 3, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que el anexo al que remite esa disposición sólo contiene una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas.

 

 A partir de ahora toca a los profesionales estudiar y analizar  la Sentencia, sacar las consecuencias y esperemos que los políticos estén a la altura deseada y que hagan una reforma coherente con la doctrina de la Sentencia y del TJUE.

Tiempo tendremos de analizar, discutir, matizar y concretar la Sentencia, las reformas que se avecinan, y que en definitiva estén a la altura de la realidad.

 

Francisco Picó Antón.

Abogado

PARALIZACION DESAHUCIOS EJECUCIONES HIPOTECARIAS

Hoy entra en vigor el  Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Como deja a entender este RDL en su exposición de motivos, existe una necesidad de abordar una reforma más extensa que analice mejoras sobre los mecanismos de ejecución hipotecaria, las cuales a día de la fecha ha demostrado que se producen situaciones injustas.

 Planteado desde este punto de vista es especialmente importante el que se haya acordado la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión, pero particularmente comprendo a los sectores que demandan que hubiese sido necesario que pudiese abarcar a más personas que se encuentran en situaciones desesperadas.

 De la misma forma entiendo a las entidades financieras que defiendan sus intereses, pero eso no implica necesariamente ocurra como dicen las mismas, de que el coste de esta medida única y exclusivamente lo soportan ellas.

 Que gran falacia decir que solo lo soportan ellas cuando la realidad es que todos, o la gran mayoría, de los desahucios que se están produciendo y los que se producirán en este tiempo, son o serán sobre viviendas que van a estar desocupadas durante este plazo de dos años, si no más.

El grave problema de adoptarla viene determinado porque hay que buscar el punto de equilibrio para que una medida de éste calibre no haga peligrar la situación económica por la que atraviesa el País, cosa que se me antoja arto difícil, ya que nunca podrán aunarse los criterios de la banca con los criterios de las personas endeudadas, pero lo cierto es que me parece acertado el tomar una primera medida para que en situaciones extremas no se produzcan más casos “sangrantes” como hasta ahora.

 Lo que es triste es que hayan tenido que ocurrir estas situaciones extremas y  darles un tratamiento de prensa amarilla para que se tomen decisiones de forma urgente.

 A mi entender no valen las excusas que están poniendo los Partidos Políticos y/o políticos para apoyar o dejar de apoyar la medida. La única realidad es que la situación en que se encontraban muchas familias no ha sido digna de tomarse en consideración con urgencia hasta hoy, aun a pesar de que la grave crisis económica por la que estamos atravesando no haya aparecido de la noche a la mañana, sino que ya llevamos mucho tiempo inmersa en ella. Tanto el gobierno anterior como el gobierno actual entiendo han actuado tarde, pero creo que es hora de que todos los políticos hagan una reflexión y se sitúen en el mundo real, con los problemas que afectan a la gente normal y que dejen de estar en esa posición privilegiada que les hace estar muy lejanos de la sociedad y de los ciudadanos, creo que es hora de arrimar el hombro entre todos y de sacar a este país de la situación a la que hemos llegado, olvidándose de que es lo que tiene que decir cada uno de ellos en cada momento para intentar conseguir que en el correspondiente sondeo salga una intención de voto más o menos favorable. Es hora de olvidarse de los sondeos de intención de voto y de dedicarse para lo que han sido elegidos, para sacar a este país de la crisis lo antes posible.

 Una vez dicho esto, el RDL que hoy entra en vigor establece que será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que estén iniciados pero no se haya producido el desahucio, permitiendo que el deudor, es decir, que a partir de hoy el lanzamiento quedara paralizado durante dos años pudiendo seguir viviendo el deudor durante este tiempo sin que le suponga coste alguno pero siempre que sea de la vivienda habitual de las personas especialmente vulnerables, y estas según el Real Decreto son:

  • Las familias numerosas
  • La unidad monoparental con dos hijos a su cargo
  • Familias con un menor de tres años.
  • Familias en las que uno de sus miembros tenga una discapacidad superior al 33 %, o que estén  situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar
  • Familias en las que exista una víctima de violencia de género y siempre de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual

 Además de estas situaciones tienen que concurrir unos requisitos como son:

  • Los ingresos familiares no supere el  límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, en el 2012 un máximo de 1.597€ mensuales.
  • Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, es decir, que el esfuerzo represente que el pago de la hipoteca se haya multiplicado por 1’5
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar
  • Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de esta.

El mismo Real Decreto Ley adopta un mandato al gobierno para que junto con los bancos, Cajas de Ahorro y demás entidades financieras se cree un Fondo Social con las viviendas de las anteriores para se facilite a las personas que han sido desalojadas con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley de su vivienda habitual por impago de la hipoteca el acceso a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

Francisco Picó

VIDEOVIGILANCIA

Al hilo de una conversación mantenida hoy ha surgido el tema de la proliferación de las cámaras de seguridad, tanto en los comercios como en los edificios particulares y garajes o parkings, públicos y privados.

Ante esta situación mi contertulio lo primero que me ha preguntado es si es legal la instalación de dichas cámaras, para acto seguido manifestarme su preocupación por si atentaban contra alguno de sus derechos. Lógicamente también ha preguntado por el uso de las cámaras de seguridad instaladas en la vía pública.

Mi respuesta ha sido corta y concisa por el lugar y momento en que me la ha realizado, y ha sido esta: Por un lado existe una Ley Orgánica que regula la utilización de las videocámaras para la grabación de imágenes,  los únicos que están legitimados son las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad y con la única finalidad de contribuir a la seguridad pública, con lo cual también le respondía a su primera pregunta: los particulares no están autorizados a la grabación de imágenes, aun solo sea en tiempo real, en los lugares públicos.

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